HAMP Program Is Extended Until 2015: What does this mean for homeowners in San Jose and Sunnyvale California?

The Obama Administration announced today that the HAMP program has been extended until 2015.  This is an important development because the program was set to expire at the end of 2013.  ForeclosureHelp and our seven partners had signed a letter earlier this year, asking that the program be extended because it has been such an important tool in helping families to remain in their homes.

In the past few months, homeowners have contacted ForeclosureHelp and worked with our certified housing counselors when they’re struggling with their mortgages and possibly facing foreclosure because of a death of a spouse, chronic unemployment, predatory hard money loans, student loans, divorce, etc.

HAMP is an important program that a housing counselor can use to help a homeowner stay in their home.  Other programs include Keep Your Home California  or Conserva Tu Casa California. The Unemployment Mortgage Assistance Program will pay your mortgage for up to 9 months), HARP, and private, in-house modifications.

A few stats about HAMP from the most recent report on loan modifications in the fourth quarter of 2012:

  • Among HAMP modifications, servicers reduced interest rates in 81% of those modifications, deferred principal in 29.2%, and reduced principal in 24.9%
  • HAMP modifications reduced payments by an average of 35.4%.

If you’re a homeowner in San Jose or Sunnyvale, pick up the phone and call ForeclosureHelp today.  Our certified counselors can help you analyze your situation, determine which programs may help you (and they’ll assist you to apply) and create a sustainable plan forward.

###

Foreclosure Help is a coalition program funded by the city of San Jose through a HUD Community Development Block Grant and the city of Sunnyvale, and we can directly assist homeowners  and tenants in San Jose and Sunnyvale who are facing foreclosure.   However, we are unable to assist homeowners/former homeowners in other cities and states.  If you need housing counseling, we suggest using the interactive map on HUD’s website.

ForeclosureHelp partners include the Housing Trust Silicon Valley (lead agency), the Fair Housing Law Project at the Law Foundation of Silicon Valley, SurePath Financial Solutions, Project Sentinel, Asian Inc, Neighborhood Housing Services of Silicon Valley, and the Santa Clara County Association of Realtors.

If you are a homeowner living in San Jose or Sunnyvale and are struggling with your mortgage, please contact ForeclosureHelpSCC, a program funded by the City of San Jose through a HUD Community Development Block Grant and the City of Sunnyvale at (408)-293-6000 or visit us: www.foreclosurehelpscc.org

Our housing counselors can help you evaluate your options, learn more about federal and state programs that may help you with your mortgage issues, and will help you create a plan forward.

Please note: All content included in the ForeclosureHelpSCC blog is provided for information only and should NOT be considered legal or tax advice. If you have any questions, please feel free to contact us on our hotline: (408)-293-6000, or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org or send us an email: help@foreclosurehelpscc.org.

Si usted es dueño de una casa en San José o en Sunnyvale y están luchando con su hipoteca, por favor póngase en contacto con ForeclosureHelpSCC, un programa financiado por la ciudad de San José y la ciudad de Sunnyvale, al (408) -293- 6000, o visite nuestro sitio: www.foreclosurehelpscc.org.Nuestros consejeros puede ayudarle a evaluar sus opciones, aprender más acerca de los programas federales y estatales que pueden ayudarle con sus problemas de hipoteca, y le ayudará a crear un plan para seguir.

Por favor, tenga en cuenta: Todos los contenidos incluidos en el blog ForeclosureHelpSCC se proporciona únicamente a título informativo y no debe ser considerada como consejo legal o fiscal. Si usted tiene alguna pregunta, por favor no dude en contactarnos a nuestra línea directa: (408) -293-6000, o visite nuestro sitio:www.foreclosurehelpscc.org o envíenos un correo electrónico: help@foreclosurehelpscc.org.

Nếu bạn là một sinh hoạt chủ sở hữu nhà ở San Jose hoặc Sunnyvale và đang đấu tranh với nợ nhà, xin vui lòng liên ForeclosureHelpSCC, một chương trình được tài trợ bởi thành phố San Jose và thành phố của Sunnyvale ở (408) -293-6000 hoặc truy cập trang web của chúng tôi: www.foreclosurehelpscc.org.

Nhân viên tư vấn của chúng tôi đã được HUD chấp thuận có thể giúp bạn đánh giá các lựa chọn của bạn, tìm hiểu thêm về các chương trình của liên bang và tiểu bang có thể giúp bạn với các vấn đề thế chấp của bạn, và sẽ giúp bạn tạo ra một kế hoạch phía trước.Xin lưu ý: Tất cả các nội dung trên Blog ForeclosureHelpSCC được cung cấp thông tin duy nhất và không nên coi là hợp pháp hoặc tư vấn thuế. Nếu bạn có bất cứ câu hỏi , xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua đường dây nóng: (408) -293-6000, hoặc truy cập vào trang của chúng tôi: http://www.foreclosurehelpscc.org hoặc gửi email cho chúng tôi:help@foreclosurehelpscc.org.

fair_housing_logo

FAIR HOUSING AND ANTI-DISCRIMINATION POLICY

It is the policy of ForeclosureHelp not to discriminate against any person because of that person’s race, color, religious creed, sex (gender), sexual orientation, marital status, national origin, ancestry, familial status (households with children under the age of 18), source of income, disability, medical condition or age. Color or “ethnic group identification” means the possession of the racial, cultural or linguistic characteristics common to a racial, cultural or ethnic group, or the country or ethnic group from which a person or his or her forebears originated. As required by law, we agree to take the affirmative steps needed to further fair housing.

ForeclosureHelp will consider any and all requests for reasonable accommodation in the application of its rules, policies, practices, and services, and in the use of its physical structures, in accordance with the requirements of state and federal laws. You can ask ForeclosureHelp to consider any reasonable accommodation you may have. Please consult with the Program Manager (408-293-6000 or via email: help@foreclosurehelpscc.org) to request this accommodation.

Do Student Loans Contribute to Foreclosure Crisis? What We’ve Seen from Homeowners in San Jose and Sunnyvale, CA

Foreclosures caused by student loan debt?USA Today reported yesterday (“Nobel winner: Cut student loan rates” ) on one of the proposals that has been put forth by Senator Elizabeth Warren (Bank on Students Loan Fairness Act)  to deal with what some have termed the next subprime mortgage bubble- student loan debt.

Right now, student loan interest rates on Government-subsidized Stafford loans will increase in July 2013 from 3.4% to 6.8% unless Congress acts.

Senator Warren’s proposal would instead have the interest rate tied to the Federal Reserve’s discount rate, which is currently .75%.   In presenting her proposal, Warren explained that this would mean student borrowers would pay the same interest rates that large banks pay when they borrow money from the Federal Reserve.

Is student loan debt the next subprime bubble?  It could be, especially if the rates are allowed to increase to 6.8%.   Here at ForeclosureHelp, we work with homeowners who are having trouble paying their mortgages in San Jose and Sunnyvale, California.    Based off a few recent cases of homeowners we’ve worked with, we can say that student loan debt is a very real problem for homeowners.

It could be the single person, who is already struggling with their mortgages, perhaps had their student loans in deferment, but can no longer defer the loans and must start paying them.   This extra expense, which could range from anywhere from $200 to $1,000 more a month, has to come from somewhere.

Or, it could be the parents who co-signed on student loans because they wanted their kids to go to college, but are now struggling to pay these loans in addition to other expenses like the mortgage, food, gas, etc.

Student loan debt, unlike credit card debt, can’t be eliminated through bankruptcy except in some limited cases (see the Nolo resource page below).   While there are options like deferment, it seems like a more concrete, lasting change will be necessary.   The status quo- with students trapped  by overwhelming amounts of student debt, has translated to fewer first time homebuyers, a “drag” on the economy, and is also part of the reason that the housing sector continues to limp along.  In fact, Forbes (Student Loan Problems: One Third Of Millennials Regret Going To College) cited a recent study of millenials in which 1/3 said they regret having gone to college and would have been better off working instead.

So, here at ForeclosureHelp, we are very interested to see how Congress addresses the student loan debt crisis because we know it has very real implications for homeowners here in San Jose and Sunnyvale, or for recent graduates would like to be homeowners at some point, but have a large overhand of debt that will prevent that from happening for another 10-15 years.  When the Consumer Financial Protection Bureau asked Americans for their ideas on dealing with the crisis, they heard from almost 30,000 people- demonstrating that this is a very real problem for too many Americans.

A few resources that may be helpful:

Top 10 Student Loan Tips for Recent Graduates

Mapping Your Future: Manage your student loan debt

NOLO.com: “Student Loan Debt in Bankruptcy”

Consumer Financial Protection Bureau: Helping borrowers find ways to stay afloat A path forward to spur affordable repayment options

###

Foreclosure Help is a coalition program funded by the city of San Jose through a HUD Community Development Block Grant and the city of Sunnyvale, and we can directly assist homeowners  and tenants in San Jose and Sunnyvale who are facing foreclosure.   However, we are unable to assist homeowners/former homeowners in other cities and states.  If you need housing counseling, we suggest using the interactive map on HUD’s website.

ForeclosureHelp partners include the Housing Trust Silicon Valley (lead agency), the Fair Housing Law Project at the Law Foundation of Silicon Valley, SurePath Financial Solutions, Project Sentinel, Asian Inc, Neighborhood Housing Services of Silicon Valley, and the Santa Clara County Association of Realtors.

If you are a homeowner living in San Jose or Sunnyvale and are struggling with your mortgage, please contact ForeclosureHelpSCC, a program funded by the City of San Jose through a HUD Community Development Block Grant and the City of Sunnyvale at (408)-293-6000 or visit us: www.foreclosurehelpscc.org

Our housing counselors can help you evaluate your options, learn more about federal and state programs that may help you with your mortgage issues, and will help you create a plan forward.

Please note: All content included in the ForeclosureHelpSCC blog is provided for information only and should NOT be considered legal or tax advice. If you have any questions, please feel free to contact us on our hotline: (408)-293-6000, or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org or send us an email: help@foreclosurehelpscc.org.

Si usted es dueño de una casa en San José o en Sunnyvale y están luchando con su hipoteca, por favor póngase en contacto con ForeclosureHelpSCC, un programa financiado por la ciudad de San José y la ciudad de Sunnyvale, al (408) -293- 6000, o visite nuestro sitio: www.foreclosurehelpscc.org.Nuestros consejeros puede ayudarle a evaluar sus opciones, aprender más acerca de los programas federales y estatales que pueden ayudarle con sus problemas de hipoteca, y le ayudará a crear un plan para seguir.

Por favor, tenga en cuenta: Todos los contenidos incluidos en el blog ForeclosureHelpSCC se proporciona únicamente a título informativo y no debe ser considerada como consejo legal o fiscal. Si usted tiene alguna pregunta, por favor no dude en contactarnos a nuestra línea directa: (408) -293-6000, o visite nuestro sitio:www.foreclosurehelpscc.org o envíenos un correo electrónico: help@foreclosurehelpscc.org.

Nếu bạn là một sinh hoạt chủ sở hữu nhà ở San Jose hoặc Sunnyvale và đang đấu tranh với nợ nhà, xin vui lòng liên ForeclosureHelpSCC, một chương trình được tài trợ bởi thành phố San Jose và thành phố của Sunnyvale ở (408) -293-6000 hoặc truy cập trang web của chúng tôi: www.foreclosurehelpscc.org.

Nhân viên tư vấn của chúng tôi đã được HUD chấp thuận có thể giúp bạn đánh giá các lựa chọn của bạn, tìm hiểu thêm về các chương trình của liên bang và tiểu bang có thể giúp bạn với các vấn đề thế chấp của bạn, và sẽ giúp bạn tạo ra một kế hoạch phía trước.Xin lưu ý: Tất cả các nội dung trên Blog ForeclosureHelpSCC được cung cấp thông tin duy nhất và không nên coi là hợp pháp hoặc tư vấn thuế. Nếu bạn có bất cứ câu hỏi , xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua đường dây nóng: (408) -293-6000, hoặc truy cập vào trang của chúng tôi: http://www.foreclosurehelpscc.org hoặc gửi email cho chúng tôi:help@foreclosurehelpscc.org.

fair_housing_logo

FAIR HOUSING AND ANTI-DISCRIMINATION POLICY

It is the policy of ForeclosureHelp not to discriminate against any person because of that person’s race, color, religious creed, sex (gender), sexual orientation, marital status, national origin, ancestry, familial status (households with children under the age of 18), source of income, disability, medical condition or age. Color or “ethnic group identification” means the possession of the racial, cultural or linguistic characteristics common to a racial, cultural or ethnic group, or the country or ethnic group from which a person or his or her forebears originated. As required by law, we agree to take the affirmative steps needed to further fair housing.

ForeclosureHelp will consider any and all requests for reasonable accommodation in the application of its rules, policies, practices, and services, and in the use of its physical structures, in accordance with the requirements of state and federal laws. You can ask ForeclosureHelp to consider any reasonable accommodation you may have. Please consult with the Program Manager (408-293-6000 or via email: help@foreclosurehelpscc.org) to request this accommodation.

Cash Payments for Independent Foreclosure Review Will Begin Being Mailed April 12, Senate Banking Committee Will Hold Hearing about the Independent Foreclosure Reviews

Editor’s note: Foreclosure Help is a program funded by the city of San Jose through a HUD Community Development Block Grant and the city of Sunnyvale, and we can directly assist homeowners  and tenants in San Jose and Sunnyvale who are facing foreclosure.  However, we are unable to assist homeowners/former homeowners in other cities and states.  If you need housing counseling, we suggest using the interactive map on HUD’s website and if you have questions about the information below, please contact Rust Consulting (1-888-952-9105).

1) Cash Payments Being Sent Out This Week   ForeclosureHelpSCC has closely followed the Independent Foreclosure Review, so we are glad to see the press release from the Federal Reserve stating that cash payments to 4.2 million homeowners covered by the updated Independent Foreclosure Review program will start being mailed out on April 12th.  You can see a chart of the penalties and the award amounts (per penalty), and how many people are receiving compensation for each penalty using this chart on the Federal Reserve’s website: Independent Foreclosure Review Payment Agreement Details.

As a reminder, 13 of the banks and servicers are participating in the revised program.  However, GMAC Mortgage, Financial Freedom (part of IndyMac), Everbank/EverHome Mortgage Company, and OneWest Bank/IndyMac Mortgage Services are continuing with the original review, which had a deadline to apply of December 31, 2012.   For more information about the Independent Foreclosure Review, visit our earlier blog posts:  Independent Foreclosure Review: Update on $3.6 Billion in Cash Payments and $5.7 Billion in Modification Assistance.”   (Spanish version and Vietnamese version)

2) ResCap Tries to Get out of its Independent Foreclosure Review Obligations: In related news, Andrew R. Johnson reports in Fox Business NewsAlly, ResCap Spar Over Federal Foreclosure-Review Program”  that Ally Financial and ResCap (its mortgage subsidiary) are having issues around ResCap’s attempt to exit the Independent Foreclosure Review.   GMAC Mortgage, which is part of ResCap, is one of the banks that did not agree to the updated Independent Foreclosure Review program back in January.  According to the article, ResCap asked a bankruptcy judge to stop the Federal Reserve from enforcing the lender’s obligations that it agreed to under the Independent Foreclosure Review.  Instead, ResCap suggests that these obligations should be treated as other unsecured creditors in the bankruptcy process.   However, the Federal Reserve filed a court filing suggesting that Ally’s liability is limited to the reimbursement to the harmed homeowners.

3) Former SEC Chairwoman Joins Former Independent Foreclosure Review Consultant Company Gregory Mott reported for Bloomberg Promontory Adds SEC’s Schapiro to Roster of Ex-Regulators” (April 2, 2013) that Mary Schapiro, who was chairwoman of the US Securities and Exchange Commission until December 2012, has joined Promontory.   As a refresher, Promontory was one of several high-priced consulting companies that was hired to do the Independent Foreclosure Reviews.   Yves Smith, founder of the Naked Capitalism blog, wrote a scathing account of Pomontory on a February blog post entitled  Bank of America Foreclosure Reviews: Why the OCC Overlooked “Independent” Reviewer Promontory’s Keystone Cops Act (Part VB).” 

She quotes Doug Smith, a former partner at McKinsey, who reviewed accounts from contractors who worked on the reviews.  He said:

“It’s hard to imagine a more unprofessional, atrociously managed effort. In my more than three decades of working with, observing and advising teams and projects, I cannot identify a single worse example.”

Smith continues:

But the surprise was how inept Promontory proved to be in its efforts to hide how much damage was done to borrowers. The scale of the exercise, combined with the pervasive reliance on contractors and temps who were told only the official story that their mission was to find evidence of damage done to borrowers, meant they went down that path, often surprisingly far.

4) GAO Releases Critical Report about Independent Foreclosure Review.  The New York Times has a summary Blame Abounds Over a Flawed Foreclosure Review (April 3, 2013) of the GAO’s recently released report Foreclosure Review: Lessons Learned Could Enhance Continuing Reviews and Activities under Amended Consent Orders  about the Independent Foreclosure Review.   Our favorite quote in the article is from New York’s Banking Regulator, Benjamin M. Lawksy, who was quoted in a recent speech as saying:“It is worth considering the monitors’ lack of independence…The monitors are hired by the banks, paid by the banks, and depend on the banks for future engagements.”   The Senate Banking Committee has a hearing scheduled for April 11 “Outsourcing Accountability? Examining the Role of Independent Consultants” (this Thursday) about the Independent Foreclosure Reviews, and it will be interesting to watch.

5) Cash Floods into Silicon Valley Neighborhoods: Part Two?   Here in Silicon Valley, Pete Carey recently reported in the San Jose Mercury News Bay Area’s average homebuyers shut out by cash offers, (April 3, 2013) about the bidding wars that have taken on what many would consider a bubble like quality.  Carey discusses a recent “fixer upper” in Santa Clara that needed $100,000 in repairs.  It was listed at $419,000 and later sold for $629,500.  Of the 69 offers, 65 of them were “cash offers.”   This trend of Wall Street cash flooding into neighborhoods has happened before, and some advocates are concerned about the effect this has on pushing out first time homebuyers and on having so many homes not owner-occupied.    CNBC reports that large amounts of student debt may be another large obstacle for first-time homebuyers in their recent article: “Student Loan Debt Hurts Housing

If you are a homeowner living in San Jose or Sunnyvale and are struggling with your mortgage, please contact ForeclosureHelpSCC, a program funded by the City of San Jose through a HUD Community Development Block Grant and the City of Sunnyvale at (408)-293-6000 or visit us: www.foreclosurehelpscc.org

Our housing counselors can help you evaluate your options, learn more about federal and state programs that may help you with your mortgage issues, and will help you create a plan forward.

Please note: All content included in the ForeclosureHelpSCC blog is provided for information only and should NOT be considered legal or tax advice. If you have any questions, please feel free to contact us on our hotline: (408)-293-6000, or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org or send us an email: help@foreclosurehelpscc.org.

Si usted es dueño de una casa en San José o en Sunnyvale y están luchando con su hipoteca, por favor póngase en contacto con ForeclosureHelpSCC, un programa financiado por la ciudad de San José y la ciudad de Sunnyvale, al (408) -293- 6000, o visite nuestro sitio: www.foreclosurehelpscc.org.Nuestros consejeros puede ayudarle a evaluar sus opciones, aprender más acerca de los programas federales y estatales que pueden ayudarle con sus problemas de hipoteca, y le ayudará a crear un plan para seguir.

Por favor, tenga en cuenta: Todos los contenidos incluidos en el blog ForeclosureHelpSCC se proporciona únicamente a título informativo y no debe ser considerada como consejo legal o fiscal. Si usted tiene alguna pregunta, por favor no dude en contactarnos a nuestra línea directa: (408) -293-6000, o visite nuestro sitio:www.foreclosurehelpscc.org o envíenos un correo electrónico: help@foreclosurehelpscc.org.

Nếu bạn là một sinh hoạt chủ sở hữu nhà ở San Jose hoặc Sunnyvale và đang đấu tranh với nợ nhà, xin vui lòng liên ForeclosureHelpSCC, một chương trình được tài trợ bởi thành phố San Jose và thành phố của Sunnyvale ở (408) -293-6000 hoặc truy cập trang web của chúng tôi: www.foreclosurehelpscc.org.

Nhân viên tư vấn của chúng tôi đã được HUD chấp thuận có thể giúp bạn đánh giá các lựa chọn của bạn, tìm hiểu thêm về các chương trình của liên bang và tiểu bang có thể giúp bạn với các vấn đề thế chấp của bạn, và sẽ giúp bạn tạo ra một kế hoạch phía trước.Xin lưu ý: Tất cả các nội dung trên Blog ForeclosureHelpSCC được cung cấp thông tin duy nhất và không nên coi là hợp pháp hoặc tư vấn thuế. Nếu bạn có bất cứ câu hỏi , xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua đường dây nóng: (408) -293-6000, hoặc truy cập vào trang của chúng tôi: http://www.foreclosurehelpscc.org hoặc gửi email cho chúng tôi:help@foreclosurehelpscc.org.

Sáu lý do để đối phó với vấn đề Tịch thu nhà của bạn Hôm nay, không phải ngày mai

Deal with your Foreclosure Today, not Tomorrow

(Six Reasons to Deal with Your Foreclosure Problem Today, not Tomorrow)

Lưu ý: Trợ giúp Tịch thu nhà (Foreclosure Help) là một chương trình được tài trợ bởi các thành phố San Jose và Sunnyvale, California, để hỗ trợ các chủ nhà và người thuê nhà ở hai thành phố.Nếu bạn đang ở bên ngoài của San Jose hoặc Sunnyvale, chúng tôi đề nghị vị tư vấn cơ quan nhà ở gần nhất được HUD chấp thuận trên trang web của HUD đã được HUD chấp thuận Cơ quan Tư vấn nhà ở.

1) Đó là hầu như không thể ngăn chặn một bán ủy thác ở phút cuối cùng: Chúng tôi đã có một số chủ nhà ở San Jose hoặc Sunnyvale đã liên lạc với Trợ giúp Tịch thu nhà (Foreclosure Help) một tuần trước khi bán ủy thác, hoặc thậm chí một ngày hoặc hai ngày trước khi bán ủy thác.  Trong khi chúng tôi sẽ thực hiện mọi nỗ lực để giúp đỡ họ, sự thật không may là các lựa chọn trở nên rất hạn chế nếu bạn càng gần việc bán ủy thác tịch thu nhà.  Ngân hàng / servicer có thể không nhất thiết phải trì hoãn việc bán nếu nó quá gần với ngày bán (bởi vì các chính sách nội bộ của họ), và nếu không có thời gian để có được các tài liệu của bạn và phải nộp và được chấp nhận bởi ngân hàng hoặc servicer.  Trong khi chúng tôi có thể thử và khắc phục một số những trở ngại này, còn xa ít căng thẳng và bạn tăng cơ hội thành công của bạn nếu bạn có thể bắt đầu làm việc với một nhân viên tư vấn nhà ở khi lần đầu tiên có vấn đề với thế chấp của bạn.  Nộp hồ sơ phá sản có thể là một lựa chọn để ngừng bán ủy thác của bạn, nhưng nó tốt hơn nếu bạn đưa ra quyết định khai phá sản bởi vì bạn đã xem xét tất cả các lựa chọn khác của bạn và nó tạo ra có ý nghĩa nhất trong tình hình của bạn.  Khai phá sản cũng cần có thời gian để làm, và nộp hồ sơ một hoặc hai tuần trước khi bán ủy thác của bạn (thay vì cố gắng để làm điều đó vào ngày hôm trước) sẽ cho bạn thời gian cần gặp một luật sư có uy tín, hội đủ tất cả những giấy tờ cần thiết của bạn lại, vv

2) Không để cho “ngân hàng chạy xung quanh sự mệt mỏi” thể là lý do mà bạn để cho đi nhà của bạn. Trong những ngày đầu của cuộc khủng hoảng tịch thu nhà, nhiều chủ nhà tôi nói chuyện với không có ý tưởng nơi nào có thể đến, phải làm gì, hoặc làm thế nào để làm việc với ngân hàng của họ. Bây giờ, vào năm 2013, hầu hết các chủ nhà liên lạc với chương trình của chúng tôi đã cố gắng làm việc với các ngân hàng của họ một lần hoặc hai lần để yêu cầu sửa đổi nợ . Họ có thể đã bị từ chối sửa đổi nợ cho bất cứ lý do, bao gồm:

• Các ngân hàng hoặc servicer nói rằng là hồ sơ không đầy đủ (mặc dù bạn có thể đã gửi cùng một tài liệu cho họ nhiều lần).

• Ngân hàng hoặc servicer nói rằng Giá trị hiện tại (NPV) kiểm tra là phủ định.

• Ngân hàng hoặc servicer đã không đưa ra một lý do.

• Ngân hàng cho biết họ sẽ gọi cho tôi, nhưng họ không, vì vậy tôi cho rằng họ đang làm việc, nhưng hóa ra họ không, và hồ sơ của tôi bị đóng lại.

• Thu nhập của tôi là không đủ khi lần đầu tiên tôi gửi yêu cầu.

Đây là tất cả các khiếu nại cac chủ nhà da trích dẫn khi chúng tôi yêu cầu nếu họ đã cố gắng để sửa đổi các khoản vay của họ trước kia. Đây chính là điều nên làm việc với nhân viên tư vấn nhà ở được HUD chấp thuận có thể là rất quan trọng. Trong khi bạn là người chủ nhà chỉ làm việc trên một thế chấp, một cố vấn nhà ở được chứng nhận đã có khả năng làm việc với hàng trăm chủ nhà trước khi trường hợp của bạn.  Điều này có nghĩa là họ mang lại kinh nghiệm và chuyên môn trong việc hỗ trợ bạn, có thể giúp bạn đưa ra một hồ sơ hoàn chỉnh và chính xác để gửi đến ngân hàng hoặc servicer của bạn, sẽ làm việc với bạn trên ngân sách của bạn để tăng cơ hội sửa đổi nợ , và thường có địa chỉ liên lạc tại ngân hàng hoặc servicers cac chủ nhà thông thường (hay “các công ty chuyên gia chỉnh sửa nợ”) không được tiếp cận.

3. Nếu bạn có thể giữ vững, thị trường đang được cải thiện. Hỏi bất kỳ đại lý bất động sản ở San Jose hoặc Sunnyvale về thị trường ngay bây giờ, và bạn sẽ nghe thấy cách mạnh mẽ cải thiện. Nếu bạn có thể để có được một sửa đổi nợ từ ngân hàng của bạn để bạn có thể tiếp tục thanh toán, sau đó bạn sẽ có thời gian cho vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn tăng lên khi thị trường tiếp tục được cải thiện.

4. Sự căng thẳng về Tịch thu nhà không có ãnh hưỡng tốt cho bạn hay gia đình của bạn. Bạn đã có thể nghe nói rằng vấn đề tiền bạc là một trong những áp lực lớn trong hôn nhân. Nó là vô cùng căng thẳng để đối phó với nhà bị tịch thu, thế chấp, và vấn đề tiền bạc, và nó ảnh hưởng đến toàn bộ gia đình. Một phần của sự căng thẳng có thể là do sự không chắc chắn sửa đổi nợ cho bạn cảm thấy không có một cơ hội thực sự sửa đổi nợ và giữ lại nhà của bạn. Bằng cách làm việc với một trong những nhân viên tư vấn nhà ở HUD đã chấp thuận của chúng tôi, bạn sẽ nhận được một sự hiểu biết tốt hơn về các chương trình tồn tại như Hamp, Keep Your Home California, HARP, vv

Thay vì tự hỏi về điều kiện của bạn cho các chương trình này có hoặc không họ có thể giúp bạn cứu lại nhà của bạn, hãy đến gặp nhân viên tư vấn nhà ở, những người nầy sẽ cung cấp cho bạn một đánh giá trực tiếp, không thiên vị về tình hình của bạn. Trong khi chúng tôi không thể đảm bảo một sự sửa đổi nợ cho vay (và chúng tôi muốn khuyên bạn nên bỏ chạy khỏi ai đảm bảo cho bạn một sự sửa đổi cho vay), chúng tôi có thể giúp bạn hiểu được hội đủ điều kiện của quý vị cho các chương trình và làm thế nào để trở thành một ứng cử viên thành công cho một sửa đổi cho vay.

5. Bạn bè của bạn có tốt, nhưng họ không biết những gì họ đang làm: Bạn có thể đã có đề nghị giúp đỡ từ một người bạn một luật sư hoặc một nhân viên bất động sản nghĩ họ có thể giúp bạn. Trong họ có thể có ý định tốt, kết quả cuối cùng thường là xấu . Chúng tôi đã có một số chủ nhà liên lạc với chúng tôi sau khi thất bại về sửa đổi khoản vay bởi một luật sư hay một chuyên gia về sửa đổi khoản vay. Đôi khi, họ đã nhận đựơc tiền cho sửa đổi, đôi khi được thực hiện miễn phí. (Là một mặt lưu ý đó là bất hợp pháp ở California khi một khoản phí trả trước cho một sửa đổi khoản vay).

6. Dịch vụ của chúng tôi đã được trả tiền từ các thành phố San Jose và Sunnyvale thông qua tài trợ: Điều này cũng có nghĩa là chúng tôi không tính phí cho chủ sở hữu nhà cho các dịch vụ của chúng tôi . Điều này cũng có nghĩa là nhân viên tư vấn nhà ở của chúng tôi có thể cung cấp cho bạn một cách trung thực trong quá trình đánh giá tình hình của bạn và họ sẽ không bị thúc đẩy về mặt tài chính để cố gắng và chỉ đạo bạn hướng tới một kết quả.

Hãy gọi cho chúng tôi tại: 408-293-6000, hãy trang web của chúng tôi: www.foreclosurehelpscc.org, hoặc gửi cho chúng tôi email: help@foreclosurehelpscc.org. Bạn càng sớm gọi cho chúng tôi, bạn có nhiều lựa chọn hơn và hữu ích hơn có thể được.

If you are a homeowner living in San Jose or Sunnyvale and are struggling with your mortgage, please contact ForeclosureHelpSCC, a program funded by the City of San Jose and the City of Sunnyvale at (408)-293-6000 or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org.   Our HUD-approved counselors can help you evaluate your options, learn more about federal and state programs that may help you with your mortgage issues, and will help you create a plan forward.

Please note: All content included in the ForeclosureHelpSCC blog is provided for information only and should NOT be considered legal or tax advice. If you have any questions, please feel free to contact us on our hotline: (408)-293-6000, or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org or send us an email: help@foreclosurehelpscc.org.

Si usted es dueño de una casa en San José o en Sunnyvale y están luchando con su hipoteca, por favor póngase en contacto con ForeclosureHelpSCC, un programa financiado por la ciudad de San José y la ciudad de Sunnyvale, al (408) -293- 6000, o visite nuestro sitio: www.foreclosurehelpscc.org. Nuestros consejeros aprobados por HUD puede ayudarle a evaluar sus opciones, aprender más acerca de los programas federales y estatales que pueden ayudarle con sus problemas de hipoteca, y le ayudará a crear un plan para seguir.

Por favor, tenga en cuenta: Todos los contenidos incluidos en el blog ForeclosureHelpSCC se proporciona únicamente a título informativo y no debe ser considerada como consejo legal o fiscal. Si usted tiene alguna pregunta, por favor no dude en contactarnos a nuestra línea directa: (408) -293-6000, o visite nuestro sitio:www.foreclosurehelpscc.org o envíenos un correo electrónico: help@foreclosurehelpscc.org.

Nếu bạn là một sinh hoạt chủ sở hữu nhà ở San Jose hoặc Sunnyvale và đang đấu tranh với nợ nhà, xin vui lòng liên ForeclosureHelpSCC, một chương trình được tài trợ bởi thành phố San Jose và thành phố của Sunnyvale ở (408) -293-6000 hoặc truy cập trang web của chúng tôi: www.foreclosurehelpscc.org. Nhân viên tư vấn của chúng tôi đã được HUD chấp thuận có thể giúp bạn đánh giá các lựa chọn của bạn, tìm hiểu thêm về các chương trình của liên bang và tiểu bang có thể giúp bạn với các vấn đề thế chấp của bạn, và sẽ giúp bạn tạo ra một kế hoạch phía trước.

Xin lưu ý: Tất cả các nội dung trên Blog ForeclosureHelpSCC được cung cấp thông tin duy nhất và không nên coi là hợp pháp hoặc tư vấn thuế. Nếu bạn có bất cứ câu hỏi , xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua đường dây nóng: (408) -293-6000, hoặc truy cập vào trang của chúng tôi: http://www.foreclosurehelpscc.org hoặc gửi email cho chúng tôi: help@foreclosurehelpscc.org.

Six Things I wish I would have done differently: How to Avoid Foreclosure in San Jose and Sunnyvale

Foreclosure Regrets in San Jose and Sunnyvale

By Sean Coffey, Program Manger, Foreclosure Help

Unfortunately, some of the homeowners who call Foreclosure Help have already lost their house to foreclosure or are so close to a trustee sale that their only option to delay a trustee sale is to file bankruptcy.  Based on these conversations, we are providing a few points that might be helpful for people who are starting this process.  This is not legal advice/financial advice, and if you have questions, call us.

1) Deal with the problem earlier.   Meeting with a housing counselor can be one of the first steps to dealing with the problem.  Is the housing counselor going to have 100% good news?  Not necessarily, but they will provide you with a clear, unbiased,  analysis of your situation and what state programs (like Keep Your Home California) and federal programs (like the Making Home Affordable Program) could be helpful with your situation.  For example, if you were recently laid off, the Unemployment Mortgage Assistance program, part of Keep Your Home California, could pay your mortgage for up to nine months while you secure a new job.   If keeping the home isn’t an option, counselors can discuss things you need to know about a short sale, and also discuss transition assistance programs, like Keep Your Home California’s Transition Assistance Program.

2) Made this process a priority.  There’s an old saying: “Nobody cares about your home like you do.”  If you are trying to address the situation, you’ll need to 100% engage in the process and “be in the driver’s seat” to make sure that the process continues moving forward.  You should not rely solely on your bank or your housing counselor to handle the problem for you. They are part of the process, but you need to be the driving force, making follow-up phone calls, checking in with your bank or servicer, and making sure that you spending sufficient time with the process, and that you are the “squeaky wheel that gets the grease.” 

 3)  Worked with a housing counselor from the beginning.  Our society has become very specialized- think about the number of specialized services that you rely on in a given week.  You have your car fixed by a mechanic because they know what they’re doing.  In working with a counselor from a HUD-approved agency, you are getting specialized services from a trained professional, who is bringing the skills, training, and contacts that can make the difference in getting your loan modified, getting honest advice about your situation, and escalating your case at the bank when necessary.   Housing counseling agencies are paid for through government and private grants, and this means they don’t have an incentive to “sell” you on a particular option.   Instead, they’ll give you an honest evaluation of your options and empower you to decide what you want to with your home.

 4) Got all of my paperwork together.   You are essentially asking the bank or servicer to re-write an IOU.  To do this, they are going to need all of your documents they requested, and you have a much higher chance of success if you get all of the documents together, send them all in at the same time, and have confirmation from the bank or servicer that they received the paperwork.   Are you going to send this paperwork in more than once?  Probably.   If you want the modification process to move forward, you need to get all of your paperwork together, organized, and into the bank or servicer, and getting it in a few days ahead of the deadline will give you a “buffer” in case the paperwork gets lost along the way.   Don’t forget to call 2-3 days after you mail in your paperwork, and confirm that they received all of the paperwork and that there is nothing else they need.

5) Not believed the “too good to be true” scam artist who promised to modify my loan.   It seems unbelievable that there are still scam artists going after homeowners in desperate situations.  And yet, we still see examples of these letters every week from homeowners who received them in the mail, with offers to modify loans or provide other “assistance.”   Phone calls, house visits, and even word-of-mouth referrals are another way that scam artists will contact you.

Reasons you should view all offers of “help” critically:

  • It is illegal in California to charge an upfront fee to modify a mortgage.
  • The foreclosure process doesn’t stop just because you hired a scam artist.   If you hire a scam company, and it takes you three months to figure out that they took your money and didn’t do anything, you are now 3 months into the foreclosure process, with fewer options, and more pressure from the bank.
  • If you’re spending money paying a scam artist, that’s less money that you have to pay your mortgage.
  • They will say whatever you want to hear, regardless of whether or not it’s true.  It would be great if 100% of people were going to get their loans modified, but the reality is that there are a number of other variables (like the NPV test, your income, who the investor is, whether or not your bank is participating in government programs, the size of your mortgage, etc) that will determine if and to what extent your loan is modified.  For these reasons, anybody who promises a loan modification is telling you a lie in order to get your business- and you should run away from them (and report them to the District Attorney).
  • There are FREE housing counselor services available that are paid for through a government grant. These skilled, experienced, counselors are from agencies certified by the federal government (HUD), and will provide you an unbiased analysis of your situation and options.

6)  Made a contact at the bank or servicer.  Think about all the jobs you’ve had.  Were there ever situations where your authority or discretion could help or hurt a customer?  Or, where you could share information with a customer that would help them better understand a process, product, or timeline?  Think of the waitress who tells you “No, you don’t want that meal, this other meal is our most popular.”  Now, apply that to your experience with the customer service person at the servicer or bank. If you can make “friends” with the person, they may be willing to share tips or strategies with you that can help you in this process.

While the new California Homeowner Bill of Rights  (Spanish: La Declaración de Derechos de los Propietarios de Vivienda en California and Vietnamese: Luật Dân Quyền cho Chủ Nhà ở trong Tiểu Bang) California mandates a single point of contact (and you should remind your bank or servicer about this), it’s also a good policy for you to try and develop a single point of contact at the bank who knows your story and who will be there throughout the process.

If you have questions, please contact your housing counselor directly, or call Foreclosure Help at 408-293-6000 or email us: help@foreclosurehelpscc.org.  You can also visit our website: www.foreclosurehelpscc.org

If you are struggling with foreclosure in San Jose or Sunnyvale, please give us a call. The sooner you pick up the phone, the sooner we can help, and the earlier you start in the process, the more options you will have to create a plan forward.

If you are a homeowner living in San Jose or Sunnyvale and are struggling with your mortgage, please contact ForeclosureHelpSCC, a program funded by the City of San Jose and the City of Sunnyvale at (408)-293-6000 or visit us: www.foreclosurehelpscc.org.

Our HUD-approved counselors can help you evaluate your options, learn more about federal and state programs that may help you with your mortgage issues, and will help you create a plan forward.

Please note: All content included in the ForeclosureHelpSCC blog is provided for information only and should NOT be considered legal or tax advice. If you have any questions, please feel free to contact us on our hotline: (408)-293-6000, or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org or send us an email: help@foreclosurehelpscc.org.

Si usted es dueño de una casa en San José o en Sunnyvale y están luchando con su hipoteca, por favor póngase en contacto con ForeclosureHelpSCC, un programa financiado por la ciudad de San José y la ciudad de Sunnyvale, al (408) -293- 6000, o visite nuestro sitio: www.foreclosurehelpscc.org.

Nuestros consejeros aprobados por HUD puede ayudarle a evaluar sus opciones, aprender más acerca de los programas federales y estatales que pueden ayudarle con sus problemas de hipoteca, y le ayudará a crear un plan para seguir.

Por favor, tenga en cuenta: Todos los contenidos incluidos en el blog ForeclosureHelpSCC se proporciona únicamente a título informativo y no debe ser considerada como consejo legal o fiscal. Si usted tiene alguna pregunta, por favor no dude en contactarnos a nuestra línea directa: (408) -293-6000, o visite nuestro sitio:www.foreclosurehelpscc.org o envíenos un correo electrónico: help@foreclosurehelpscc.org.

Nếu bạn là một sinh hoạt chủ sở hữu nhà ở San Jose hoặc Sunnyvale và đang đấu tranh với nợ nhà, xin vui lòng liên ForeclosureHelpSCC, một chương trình được tài trợ bởi thành phố San Jose và thành phố của Sunnyvale ở (408) -293-6000 hoặc truy cập trang web của chúng tôi: www.foreclosurehelpscc.org.

Nhân viên tư vấn của chúng tôi đã được HUD chấp thuận có thể giúp bạn đánh giá các lựa chọn của bạn, tìm hiểu thêm về các chương trình của liên bang và tiểu bang có thể giúp bạn với các vấn đề thế chấp của bạn, và sẽ giúp bạn tạo ra một kế hoạch phía trước.

Xin lưu ý: Tất cả các nội dung trên Blog ForeclosureHelpSCC được cung cấp thông tin duy nhất và không nên coi là hợp pháp hoặc tư vấn thuế. Nếu bạn có bất cứ câu hỏi , xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua đường dây nóng: (408) -293-6000, hoặc truy cập vào trang của chúng tôi: http://www.foreclosurehelpscc.org hoặc gửi email cho chúng tôi:help@foreclosurehelpscc.org.

Another Possible Loan Modification Scam: They’re Alive and Well in California in January 2013

District Attorney cracks down on Loan Modificatoin Scams

By Sean Coffey, Program Manager, Foreclosure Help

According to a January 25, 2013 article in the Santa Maria Times, (DA’s office investigating loan modification/foreclosure fraud case) a fraud case involving an alleged loan modification/foreclosure consultant in the Santa Maria area is being investigated by the Santa Barbara County District Attorney’s Office.

According to the article, the organization may have operated under the names Hermandad Hispanic Group, Crown Point Education, and America Asset Management.

If you are a homeowner who believes you have been taken advantage of by this company, the District Attorney’s Office is requesting that you contact District Attorney Investigator Jennifer Glimp at 737-7871. For Spanish speaking homeowners, contact District Attorney Investigative Assistant Maria Chavez at 346-7519.

If the allegations are true, this will be yet another sad case of homeowners who believed something that was too good to be true.   When homeowners ask us about loan modification companies, we remind them that it is illegal in California to charge an upfront fee for a loan modification.

Red lights for homeowners to look out for include:

  • A company that is being pushy and trying to sell their services
  • A person who promises to stop a foreclosure
  • Anybody who guarantees a loan modification

For homeowners who have been illegally charged an upfront fee here in Santa Clara County, Foreclosure Help will make referrals to the Santa Clara County District Attorney’s office (Real Estate Fraud Division) and we also will refer the homeowners to the Fair Housing Law Project at the Law Foundation of Silicon Valley who can work with homeowners and pro bono attorneys to seek restitution.

As a reminder, if it sounds too good to be true, it probably is.  There is absolutely nobody who can truthfully promise or guarantee you a loan modification.   Your bank or servicer is the only entity that will make the decision about whether or not your loan can or will be modified.  It’s also important to know that your bank or servicer may be limited from granting a modification because of the investor who actually holds your mortgage.

When you stop paying your mortgage payments, the bank or servicer will file a Notice of Default, which is the first step in the foreclosure process.  This Notice of Default is public record (It’s filed at the Santa Clara County Recorder’s office- you can search records by name by clicking on the left side of the screen “official documents” and searching by grantor/grantee name), and so you will likely start receiving LOTS and LOTS of mail, phone calls, visits, etc. from “experts” who want to “help.”   Services like Foreclosureradar.com allow people to obtain contact information (and info about their mortgage) for homeowners in default and then contact them.

If you’re not sure where to turn, we recommend speaking with a HUD approved foreclosure counselor.  They can help you identify your options, discuss programs like Keep Your Home California or HAMP with you and make a plan forward.  The best part is that the counselors don’t have a financial incentive to guide you towards a certain outcome.  This means they can give you a unbiased, clear analysis of your situation and your options to avoid foreclosure.

If you are a homeowner living in San Jose or Sunnyvale and are struggling with your mortgage, please contact ForeclosureHelpSCC, a program funded by the City of San Jose and the City of Sunnyvale at (408)-293-6000 or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org.

Our HUD-approved counselors can help you evaluate your options, learn more about federal and state programs that may help you with your mortgage issues, and will help you create a plan forward.

Please note: All content included in the ForeclosureHelpSCC blog is provided for information only and should NOT be considered legal or tax advice. If you have any questions, please feel free to contact us on our hotline: (408)-293-6000, or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org or send us an email: help@foreclosurehelpscc.org.

Si usted es dueño de una casa en San José o en Sunnyvale y están luchando con su hipoteca, por favor póngase en contacto con ForeclosureHelpSCC, un programa financiado por la ciudad de San José y la ciudad de Sunnyvale, al (408) -293- 6000, o visite nuestro sitio: www.foreclosurehelpscc.org.

Nuestros consejeros aprobados por HUD puede ayudarle a evaluar sus opciones, aprender más acerca de los programas federales y estatales que pueden ayudarle con sus problemas de hipoteca, y le ayudará a crear un plan para seguir.

Por favor, tenga en cuenta: Todos los contenidos incluidos en el blog ForeclosureHelpSCC se proporciona únicamente a título informativo y no debe ser considerada como consejo legal o fiscal. Si usted tiene alguna pregunta, por favor no dude en contactarnos a nuestra línea directa: (408) -293-6000, o visite nuestro sitio:www.foreclosurehelpscc.org o envíenos un correo electrónico: help@foreclosurehelpscc.org.

Nếu bạn là một sinh hoạt chủ sở hữu nhà ở San Jose hoặc Sunnyvale và đang đấu tranh với nợ nhà, xin vui lòng liên ForeclosureHelpSCC, một chương trình được tài trợ bởi thành phố San Jose và thành phố của Sunnyvale ở (408) -293-6000 hoặc truy cập trang web của chúng tôi: www.foreclosurehelpscc.org.

Nhân viên tư vấn của chúng tôi đã được HUD chấp thuận có thể giúp bạn đánh giá các lựa chọn của bạn, tìm hiểu thêm về các chương trình của liên bang và tiểu bang có thể giúp bạn với các vấn đề thế chấp của bạn, và sẽ giúp bạn tạo ra một kế hoạch phía trước.

Xin lưu ý: Tất cả các nội dung trên Blog ForeclosureHelpSCC được cung cấp thông tin duy nhất và không nên coi là hợp pháp hoặc tư vấn thuế. Nếu bạn có bất cứ câu hỏi , xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua đường dây nóng: (408) -293-6000, hoặc truy cập vào trang của chúng tôi: http://www.foreclosurehelpscc.org hoặc gửi email cho chúng tôi:help@foreclosurehelpscc.org.

Six Reasons to Deal with Your Foreclosure Problem Today, not Tomorrow

Deal with your Foreclosure Today, not TomorrowBy Sean Coffey, Program Manager at Foreclosure Help

Editor’s Note: Foreclosure Help is a program funded by the Cities of San Jose and Sunnyvale, California, to assist  homeowners and tenants in these two cities.  If you are outside of San Jose or Sunnyvale, we suggest locating the nearest HUD-approved housing counseling agency on the HUD website:   HUD Approved Housing Counseling Agencies.

1) It’s almost impossible to stop a trustee sale at the last minute:   We have had a number of homeowners in San Jose or Sunnyvale who contacted Foreclosure Help a week before the trustee sale, or even a day or two before the trustee sale.  While we will make every effort to assist them, the unfortunate truth is that options become very limited the closer you are to a foreclosure trustee sale.   The bank/servicer can’t necessarily postpone the sale if it’s too close to the sale date (because of their internal policies), and there isn’t time to get your documents together and submitted and accepted by the bank or servicer.  While we can try and overcome some of these obstacles, it is far less stressful and you increase your chances of success if you can begin working with a housing counselor when you first have problems with your mortgage.  Filing bankruptcy may be an option to stop your trustee sale, but it’s better if you’re making the decision to file bankruptcy because you’ve considered all your other options and it makes the most sense in your situation.  Filing bankruptcy also takes time to do, and filing it a week or two before your trustee sale (instead of trying to do it the day before) will give you the time you need to meet with a reputable attorney, get your paperwork together, etc.

2) Don’t let “bank run-around fatigue” be the reason that you let go of your home.   In the beginning of the foreclosure crisis, many homeowners I spoke with had no idea where to turn, what to do, or how to work with their bank.  Now, in 2013, most of the homeowners that contact our program have already tried working with their bank once or twice to request a modification.  They may have been denied a modification for any number of reasons, including:

  • The bank or servicer said the package was incomplete (even though you may have sent the same documents to them multiple times).
  • The bank or servicer said that the Net Present Value (NPV) test was negative.
  • The bank or servicer did not give a reason.
  • The bank said they would call me, but they didn’t, so I assumed they were working on it, but it turns out they weren’t, and my file was closed.
  • My income wasn’t sufficient when I first submitted my request.

These are all complaints that homeowners cite when we ask if they’ve tried to modify their loans before.   This is where working with a HUD-approved housing counselor can be so important.  While you as a homeowner are only working on one mortgage, a certified housing counselor has likely worked with hundreds of homeowners before your case.  This means they bring experience and expertise in assisting you, can help you put together a complete and accurate package to send to your bank or servicer, will work with you on your budget to increase your chances of a modification, and often have contacts/channels at banks or servicers that ordinary homeowners (or “expert loan modification companies”) do not have access to.

3. If you’re able to hold on, the market is improving.   Ask any real estate agent in San Jose or Sunnyvale about the market right now, and you’ll hear how dramatically it’s improving.   If you’re able to get a modification from your bank so that you can continue making payments, then you will have time for the equity in your home to increase as the market continues to improve.

4. Foreclosure Stress is not good for you or your family.  You’ve probably heard that money issues are one of the biggest stresses in a marriage.  It is incredibly stressful to deal with foreclosure, mortgage, and money issues, and it impacts the entire family.  Part of the stress may be the uncertainty you feel about whether or not you have a real chance at a modification and holding on to your home.  By working with one of our HUD-approved housing counselors, you’ll get a much better understanding of the programs that exist like HAMP, Keep Your Home California, HARP, etc.

Instead of wondering about your eligibility for these programs and whether or not they could have helped you save your home, come meet with a housing counselor who will give you a direct, unbiased assessment of your situation.   While we can’t guarantee a loan modification (and we’d recommend running away from anybody who guarantees you a loan modification) , we can help you understand your eligibility for programs and how to be a successful candidate for a loan modification.

5. Your friend means well, but they don’t know what they’re doing:  You may have had offers of help from a friend who is an attorney or a real estate agent who thinks they can help you.   While they may have good intentions, the end result is often ugly.  We’ve had a number of homeowners who contact us after a failed attempt at a modification by an attorney or a loan modification expert.   Sometimes they’ve paid for the modification, sometimes it was done for free.   (As a side note it is ILLEGAL in California to charge an upfront fee for a loan modification).

The bottom line is that you want to work with a housing counselor who knows the programs inside and out, who doesn’t have an incentive to “sell” you on a particular solution (like a short sell), and who knows the foreclosure timeline and process in California.   Good intentions are nice for birthday presents and greeting cards, but when it’s your home on the line, you need to seek out expert, trained, and certified counselors.

6. Our services are already paid for by the Cities of San Jose and Sunnyvale through a grant:  This mean we don’t charge homeowners for our services.  This means our housing counselors can give you an honest, up-front assessment of your situation and they’re not financially motivated to try and steer you towards a certain outcome.

Call us at: 408-293-6000, visit our website: www.foreclosurehelpscc.org, or send us an email: help@foreclosurehelpscc.org.   The sooner you call us, the more options you have and the more helpful we can be.

If you are a homeowner living in San Jose or Sunnyvale and are struggling with your mortgage, please contact ForeclosureHelpSCC, a program funded by the City of San Jose and the City of Sunnyvale at (408)-293-6000 or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org.   Our HUD-approved counselors can help you evaluate your options, learn more about federal and state programs that may help you with your mortgage issues, and will help you create a plan forward.

Please note: All content included in the ForeclosureHelpSCC blog is provided for information only and should NOT be considered legal or tax advice. If you have any questions, please feel free to contact us on our hotline: (408)-293-6000, or visit our website: www.foreclosurehelpscc.org or send us an email: help@foreclosurehelpscc.org.

Si usted es dueño de una casa en San José o en Sunnyvale y están luchando con su hipoteca, por favor póngase en contacto con ForeclosureHelpSCC, un programa financiado por la ciudad de San José y la ciudad de Sunnyvale, al (408) -293- 6000, o visite nuestro sitio: www.foreclosurehelpscc.org. Nuestros consejeros aprobados por HUD puede ayudarle a evaluar sus opciones, aprender más acerca de los programas federales y estatales que pueden ayudarle con sus problemas de hipoteca, y le ayudará a crear un plan para seguir.

Por favor, tenga en cuenta: Todos los contenidos incluidos en el blog ForeclosureHelpSCC se proporciona únicamente a título informativo y no debe ser considerada como consejo legal o fiscal. Si usted tiene alguna pregunta, por favor no dude en contactarnos a nuestra línea directa: (408) -293-6000, o visite nuestro sitio:www.foreclosurehelpscc.org o envíenos un correo electrónico: help@foreclosurehelpscc.org.

Nếu bạn là một sinh hoạt chủ sở hữu nhà ở San Jose hoặc Sunnyvale và đang đấu tranh với nợ nhà, xin vui lòng liên ForeclosureHelpSCC, một chương trình được tài trợ bởi thành phố San Jose và thành phố của Sunnyvale ở (408) -293-6000 hoặc truy cập trang web của chúng tôi: www.foreclosurehelpscc.org. Nhân viên tư vấn của chúng tôi đã được HUD chấp thuận có thể giúp bạn đánh giá các lựa chọn của bạn, tìm hiểu thêm về các chương trình của liên bang và tiểu bang có thể giúp bạn với các vấn đề thế chấp của bạn, và sẽ giúp bạn tạo ra một kế hoạch phía trước.

Xin lưu ý: Tất cả các nội dung trên Blog ForeclosureHelpSCC được cung cấp thông tin duy nhất và không nên coi là hợp pháp hoặc tư vấn thuế. Nếu bạn có bất cứ câu hỏi , xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua đường dây nóng: (408) -293-6000, hoặc truy cập vào trang của chúng tôi: http://www.foreclosurehelpscc.org hoặc gửi email cho chúng tôi: help@foreclosurehelpscc.org.